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按揭贷款

按揭贷款

按揭贷款（英文名：Mortgage）：按揭一词来源于英文“mortgage”，中国的按揭制度，由英国经香港传入中国大陆，译为“抵押”。20世纪90年代前后，中国逐步取消实物分房制度，实行住房商品化，在这种背景下，商品房买卖按揭被引入中国，并成为中国居民购房的主要方式。按揭贷款在中国大陆又被称作个人住房按揭贷款，其政策指的就是房地产贷款，有多种不同的利率，而且首付比例也存在相关规定。

按揭贷款是指以按揭方式进行的一种贷款业务。因为按揭贷款本身不独指住房按揭贷款。但在中国大陆，因按揭贷款主要用于住房贷款，实际上已经成了住房按揭贷款的同义词。按揭包括房地产抵押及分期还款两方面。指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房，并以其所购产权房为抵押物，作为偿还贷款的保证，按月偿还贷款本息的一种贷款方式。按揭贷款分为个人住房商业性贷款(简称商业贷款)与个人住房公积金贷款(简称公积金贷款)。借款人必须按照银行的要求按时还款，将债务全部偿还完毕后，再进行解押，最终拿到产权。银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。

按揭贷款的流程，是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。借款人必须是具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人，信用良好，有还款意愿和能力等资格才能申请按揭贷款。按揭贷款让购房者以较少的资金购买到房产，提前实现安居梦，可以节约房租，且可以多方面投资，赚取更多的钱；按揭贷款促进了房地产行业的发展，房地产行业带动其他配套经济的发展，促进、扩大就业，全面提高社会消费水平，带动中国整体经济的发展。

发展历程

探索阶段（1988年～1997年）

在1988年，在全国举行了第一次住房制度改革会议之后，在1991年，中国工商银行和中国建设银行都设立了房地产信贷部，并且还出台了对职工住房抵押贷款的管理办法，开始开展个人住房贷款业务。

中国建设银行深圳分行于1995年发放首笔个人住房按揭贷款，标志着配合房改而配套的金融业务产生。

从1996年开始中国人民银行多次调低住房贷款利率，宽松的货币政策和政府鼓励居民置业政策，使个人住房按揭贷款业务得到较快发展，业务规模不断扩大。同年央行颁布《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，商业银行个人住房按揭贷款业务逐渐走上正轨。

快速发展阶段（1998年～2006年）

国家为了拉动内需和刺激消费，促进经济增长，于1998-1999年间出台了大量优惠政策，如减免契税、降低房产转让个人所得税，允许各商业银行对购房者实行贷款利率优惠等支持房地产业发展。

我国的个人住房抵押贷款体系的构建，与我国的住房改革基本同步，为我国的房地产市场的迅速发展打下了坚实的基础。在这段时间里，国务院对于房地产市场的发展有着清晰的政策指导，并将房地产业作为国民经济的支柱产业进行了明确的定位。

调控阶段（2007年～2014年）

在国际和国内经济环境错综复杂的情况下，我国政府对房地产市场采取了适当的调控措施，以促进房地产业的健康有序发展。在此背景下，通过对房地产市场的分析，提出了对房地产市场进行稳定和促进改善的对策建议。国家根据实际，调整贷款首付、利率、规模等要素，用于影响住房市场的需求，同时批准一些银行发行资产证券化产品，尝试用资产证券化的手段提升房地产货币化程度，防范化解房贷风险，促使房地产市场的平稳发展。2008年，金融危机直接冲击了商业银行个人住房按揭贷款业务，使这项业务首次出现下降，贷款余额由上年的3万亿元下降到2.98万亿元。

国家为了应对危机，在2009年制定了产业振兴规划，明确要重点支持房地产业，使其成为拉动内需的重要动力。随着居民信心的恢复，催化了房地产市场高速发展。据中国人民银行发布的报告显示，2014年末，我国个人购房贷款余额达到11.52万亿元。

有序发展阶段(2015年至今)

中国的房地产业目前正处于快速增长的成熟期。国家对房地产市场进行了全新的定位，并明确表示，对房地产政策是推动保障房建设，支持商品房市场更好地满足购房者的合理需求，推动房地产行业的健康发展和良性循环。实行“分类指导，因地施策”原则，对房地产市场实行局部调控，在热点城市和地区实施严格的限贷政策，在房地产去库存压力较大和经济相对落后的区域实施较为宽松的贷款政策。从此，商业银行个人住房按揭贷款业务进入了一个全新有序的发展阶段。2015年个人购房贷款增长持续加快；2016年上半年统计报告显示个人购房贷款增长较快，增速比上季末高5.4%，第三季度增速比上月末高0.9%。数据显示2016年，一二三四线城市的房价收入比分别为16.18、7.13、5.29、4.87，一线城市房价收入比远高于合理区间（合理区间9左右），房地产市场风险极大。面对过快上涨的局面，中央首次提出要抑制资产泡沫，不同于以往的一刀切，实行因城施策、一城一策新政策。到2016年第四季度增速比上月末低0.6%，增速环比回落，结合表一，可看出2016年四季度至2020年末，个人住房贷款增速回落。

基本信息

基本概念

按揭一词，源自英文“抵押权”，中国的按揭制度，是由英国经中国香港地区而传入，译为“抵押”。20世纪90年代前后，中国逐步取消实物分房制度，实行住房商品化，在这种背景下，商品房买卖按揭被引入中国，并成为中国居民购房的主要方式。按揭贷款是指以按揭方式进行的一种贷款业务。如在房地产市场中，按揭是指房地产抵押及分期还款。指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房，并以其所购产权房为抵押物，作为偿还贷款的保证，按月偿还贷款本息的一种贷款方式。按揭贷款是指购房者不能一次性付清房款时，购房者先与房地产企业签定买房合同，并预付部分购房款，购房者凭买房合同与银行签订个人房屋按揭借款及担保合同，用买到的房屋（现房或期房）抵押给银行，从而获得贷款。再由银行把余款付给房地产企业，而购房者按照按揭契约分期付款给银行本息，直到按规定付清“按揭款”。如出现违约，现房购房者银行有权收走房屋；期房购房者由房产商按照一定比例回购房屋，将价款付给银行。

按揭贷款分类

房屋按揭贷款可分为期房按揭贷款（未完工的房屋的按揭）和现房按揭贷款（已完工的房屋的按揭）。期房按揭贷款指购房人先与开发商签订购房合同，并支付部分购房款，凭买卖合同与银行签订按揭及担保合同获得贷款，再由银行把余款支付给房地产开发商，购房者按照按揭契约的规定分期付款给银行本息；现房按揭贷款是购房人先与房地产企业签订购房合同，并支付部分购房款，凭买卖合同与银行签订按揭及担保合同，同时把房产证抵押给银行，获得贷款，再由银行把余款支付给房地产企业，购房者按照按揭合同的规定分期付款给银行本息。

按揭贷款特点

对象为个人

个人住房按揭贷款对象特殊，贷款主体是个人。在整个贷款业务中，具有完全民事行为能力的自然人，也包括港澳台同胞，以及取得中国永久居住权的外国公民可以参与其中。

专用性强

个人住房按揭贷款用途专一。这种和住房有关的贷款涵盖了住房的购买、装修的每一个流程和每一步骤。个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，其他居民则另有其他的实行措施。

贷款期限较长

个人住房按揭贷款的期限控制在20±10年，其中还有最长期限是40年。如此长期的借款期限，购房人自身因素往往会发生各种变化，这期间的风险，主要表现为借款人因不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、丧失工作能力而失去还款能力可能产生的风险；借款人因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等个人无法抗拒的原因而失业或造成收下降，致使借款人无法继续还款可能产生的风险。

还款方式特殊

个人住房按揭贷款的还款方式是一种分期付款，因为贷款的主体不同，所以和一般的企业以及项目贷款有着实质性的区别。个人住房按揭贷款分公积金贷款、商业贷款（等额本金按揭贷款、等额本息按揭贷款）。企业贷款还款方式分等额本息还款法、等额本金还款法、一次性还本付息法和按期付息还本法。项目贷款分等额本息与等额本金两种偿还方式。

借贷关系为抵押

个人住房贷款的实质是一种融资关系而不是商品买卖关系。在抵押的情形下借款人或第三人不转移对抵押财产的占有。从法律关系看，购房人与银行之间存在两种关系，即借贷关系和抵押关系。购房人为借款人/抵押人，银行为出借人/抵押权人。

贷款金额大、期限长

购房支出通常是家庭支出的主要部分，住房贷款也普遍占家庭负债的较大份额。2001年，一二三四线城市的房价收入比（住房价格与城市居民家庭年收入之比）分别是9.65、7.42、5.82、5.78；2016年，一二三四线城市的房价收入比则分别为16.18、7.13、5.29、4.87，分别上升73.8%、-3.9%、-9.1%、-15.7%。说明中国居民一旦买房，其支出占比份额较大。

风险因素类似，风险具有系统性特点

由于个人住房贷款大多数为房产抵押担保贷款，风险相对较低。银行业个人住房贷款领域系统性风险是指由于经济发展的不确定性、宏观政策调控、居民收入变化、社会信用环境以及同业竞争等不可分散因素导致的个人住房贷款资产发生损失的可能性。个人住房贷款系统性风险是一种破坏性极大的金融风险，造成的后果带有普遍性，其主要特征是几乎所有金融机构的个人住房贷款资产质量恶化，效益下降甚至出现损失的可能性。其发展快，传染性大，破坏力强，一旦发生，轻则影响经济体系的安全；重则对后续经济、金融的增长起较大的破坏性作用。如2008年由美国次贷危机引发的全球性金融危机就是一个最好的实例。

按揭贷款与普通贷款的区别

定义区别

按揭又叫做个人住房贷款，属于商业贷款。而贷款是指抵押贷款，即借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。传统定义上，按揭：是指购房者以所购房产作为抵押物从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行，银行按一定的利率收取利息。贷款：贷款是银行或其他金融机构按一定利率和必须归还等条件出借货币资金的一种信用活动形式。银行通过贷款的方式将所集中的货币和货币资金投放出去，可以满足社会扩大再生产对补充资金的需要，促进经济的发展；同时，银行也可以由此取得贷款利息收入，增加银行自身的积累。

对于购房者来说两者的区别

按揭对买房者来说有两方面含义：一是房款可以在规定的期限内分期付；二是在分期付款阶段，房子的权被“按”着，要等到全部付清才能“揭”（取）到手。另外，按揭售楼涉及到三方债务关系——即按揭人（买房者）、发展商（卖房者）、按揭权人（一般为有关银行）三者关系。它的程序是，由按揭权人（银行）先与发展商签定买房合同，并预付部分购房款；然后由按揭人（买房者）凭该合同与按揭权人（银行）签订按揭合同，由银行向发展商付清余下的购房款，而买房者定期向按揭银行付款，直到按规定付清“按揭款”，按揭过程即告结束。而购房者所说的贷款是指抵押形式的付款方式，将自己的房屋抵押给银行用作贷款的信誉保证。

细节区别

先期条件不同：贷款借款人向银行申请住房抵押贷款，是以一定的抵押品作为物品保证，向银行取得的贷款，抵押贷款的用途可以用于购房，也可以用于其他用途。但是，按揭是指购房者以其所购房屋作为抵押，并由其所购房屋的房地产公司进行阶段性担保的一种个人住房贷款，它只能用于购房。

法律关系的主体不同：抵押贷款关系中，若债务人即抵押人，则只有两个法律关系主体即抵押权人和抵押人。而按揭关系中，少应有三个法律关系主体，即按揭人(银行)、按揭人(买方)、第三人(原房屋人)。

成本区别：利率都是执行中国人民银行规定的基准利率，以前做买房按揭贷款利率还有折扣，由于现在政策紧，额度少，利率不降反升利率上浮。但是按揭的上浮低于抵押贷款的上浮。

贷款条件

个人贷款申请应具备以下条件：

1.借款人为具有完全民事行为能力的中华人民共和国国籍法或符合国家有关规定的境外自然人；

2.贷款用途明确合法；

3.贷款申请数额、期限和币种合理；

4.借款人具备还款意愿和还款能力；

5.借款人信用状况良好，无重大不良信用记录；

6.贷款人要求的其他条件。

7.贷款人应要求借款人以书面形式提出个人贷款申请，并要求借款人提供能够证明其符合贷款条件的相关资料。

二手房按揭贷款条件：

1.有合法的身份；

2.有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

3.有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；

4.有所购住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款；

5.有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；

6.贷款行规定的其他条件。

利率计算

所谓利率是指利息额（一定时期内的）与存款本金或贷款本金的比率。利率一般分为年利率、月利率和日利率三种。利率的计算公式：利率=利息/(本金*期限)。年利率=月利率*12（月）=日利率*360（天）；月利率=年利率÷12（月）=日利率×30（天）；日利率=年利率÷360（天）=月利率÷30（天）。

国家规定的贷款利率不超过36%，借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。根据规定：借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持；借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。根据通知规定：民间个人借贷利率由借贷双方协商确定，但双方协商的利率不得超过中国人民银行公布的金融机构同期、同档次贷款利率（不含浮动）的4倍。超过上述标准的，应界定为高利借贷行为。　

利率分短期利率和长期利率。2023年8月基准利率：短期贷款，一年以内（含一年）贷款利率是4.35%；中长期贷款，一至五年（含五年）贷款利率是4.75%，五年以上贷款利率是4.9%。最新的房贷基准利率：2023年7月20日1年期LPR（贷款市场报价利率）为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。　　

办理流程

首套按揭买房流程

1.先到银行填写《个人房屋贷款申请表》，带齐首付款收据、《商品房买卖合同》、身份证、本市户口簿（非本市户口提供一年以上暂住证明）、收入证明等原件及复印件到银行填写《个人房屋贷款申请表》。

2.银行审查按揭贷款申请，信贷人员对申请人提交的材料进行审查和逐级审批，如果认为符合银行的贷款条件，会通知申请人签订《个人房屋按揭贷款合同》，合同期限不超过30年。到上海市住房保障和房屋管理局办理《房屋他项权利证》，用以证明此房产上有银行的抵押权。到公证部门办理产权抵押公证。到保险公司办理房屋保险。

3.购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。

4.借款人必须按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息，否则银行可以依法收回房屋。银行放款到账，房地产开发商顺利收到剩余房款后，客户只要按照合同约定的还款计划按时逐期还款即可。一般从放款次月开始还款，客户之后若资金充裕了，还可以去申请提前还款，好早日结清债务贷款。本息结清后，注销抵押登记，购房者就成为房屋的真正拥有人了。

二手房按揭贷款流程

1.第一手业主证件需合法。

2.该房子必须到房管局认可的房地产资产评估有限责任公司出具一式两份的《房屋评估报告》，其报告内容包括房子的位置、面积、户型、市场估价等。

3.交易双方必须签订一式四份的《房屋买卖合同》，合同可以自拟，但很容易出现错漏；建议直接在房管局购买标准格式合同，填写相关内容，双方签字按手印。

4.合同必须经过市公证处公证盖章，或者是经过房管局盖章认证，方可具备法律效力。

5.出让方携带房产证，购房发票、契税完税单、印花税单等相关文件，双方都必须携带身份证到国税局缴纳交易税费，具体税费要到税局核查资料后确定税款，税款由房屋价格、居住年限等因素决定。原则上税款应由出让方缴纳，具体可以双方协商解决。另外，购买方需持一份《房屋买卖合同》到财政局契税大厅缴纳房屋契税(房子的评估价格的1.5%-3%)，领取新的契税完税单。

6.双方携带身份证，《房屋买卖合同》、《房屋评估报告》，出让方携带房产证以及第5点中缴纳的各种税费会计凭证，购买方持新的契税完税单，到一家可以办理二手房贷款的银行，咨询一下二手房贷款业务如何办理。银行工作人员审核双方资料，购买方填写贷款申请表格。

7.银行会要求购买方开具一个新帐户作为贷款汇款帐户，并要求购买方支付首期房款(30%或以上)，出让方出具收款收据给购买方。

8.银行工作人员会把双方所有资料送房管局，办理过户手续，并办理出购买方名字的新房产证。

9.新房产证由银行保管，并以该房产证作为抵押，向购买方发放70%的贷款，同时将该笔贷款划入出让方的帐户，交易完成。

10.购买方按月向银行归还贷款，还清后，银行出具证明取消抵押，凭证明到房管局领取房产证。

银行贷款所需材料

申请人个人资信证明

1.申请人一般须为两人以上。申请人应当提供一份申请书，表明两人愿意共同申请贷款，共同承担还款义务和风险。

2.出示申请人各自单位出具的收入证明及纳税证明。有兼职的，出具兼职收入证明。

3.提供个人财务情况，包括有存款情况（人民币、外币），拥有私车情况，有价证券及其他资产情况。应出示存折原件或银行出具的存款证明。

4.贷款申请人提供保人的，对自然人保人，要求有固定的职业，固定的收入，有还款能力，同时要在申请贷款的中国建设银行开立户头，存入不低于月还款额６倍的存款。

贷款申请人须提交的有关购房文件

1.经房地局备案登记的正式《商品房预售（销售）合同》。对于只签订了认购合同的，由律师事务所上报银行，由银行决定是否承认有效，是否给予贷款。

2.房屋总价款30%以上的首期款交齐发票或收据。

3.向银行购房信贷处领取申请表二份、合同书四份，其中内容包括发展商签章同意于房产过户前对其按揭贷款提供担保，以及申请人同意以所购房屋作为按揭抵押物的声明。

4.银行要求提供的其他文件。

办理按揭贷款注意事项

1.在办理贷款手续之前，不能使用公积金。假如借款人在贷款之前，已经提取了公积金储存余额，用来支付房款，有些城市的公积金账户余额会对以后的公积金贷款额度产生影响，所以最好还是不要轻易动用。

2..贷款最初一年，请勿预先偿还。根据公积金贷款的有关规定，部分提前还款应该在还贷一年后提出，而且偿还的金额不能超过6个月的还款。

3.在贷款期间，还款能力出现衰退，可以向银行提出延期贷款的申请，银行核实后，并没有逾期不还的本息，银行才会同意延期贷款的申请。

4.在贷款期限内，对已有按揭的住房，应以书面形式通知承租人该住房已有按揭。

5.当贷款还完时，可以拿着银行出具的贷款的结算单，以及抵押物的不动产的其它权益凭证到所在区、县的不动产交易中心去取消按揭。

6.银行和私人之间所签署的借贷合同和借据，都是非常重要的法律文书，因为借贷的时间最长可以达到30年，因此，身为借款人，一定要对合同和借据进行妥善的保存。。

7.根据自身情况，合理地申请贷款额度。借款人在申请个人住房贷款的时候，要准确地判断自己的经济状况和还款能力，并准确地预测自己将来的收入和开支。才可慎重地确定贷款金额、贷款期限和还款方式，以自己的收入水平为基础，来设计还款计划，并给自己留有一定的余地。

8.办理抵押贷款时，要尽量选择优质的放款银行，提供更多更细致个人理财服务。

9.向银行提供资料要真实应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。如果没有足够的能力还贷，却夸大自己的收入水平，很有可能在还贷初期发生违约，并且经银行调查证实你提供虚假证明，会从而影响到自己的贷款申请。

10.提供本人住址要准确、及时提供准确的联系地址方便银行与他的联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。

11.每个月都要按时还款，避免罚款，每个月都要委托贷款银行在规定的还款日期，从自己的储蓄帐户或者信用卡帐户中自动扣除一笔钱，在规定的还款日期之前，一定要留意自己的还款帐户中有没有足够的钱，以免因为自己的疏忽而导致违约，从而受到银行的罚款。

12.确定产权人时要考虑到退税，由于抵扣的对象只限于房产证上列举姓名的房屋产权拥有者，所以对于每个家庭来说，要慎重确定所购住房的房地产权利人(购房人)。

按揭贷款的风险

虚假按揭风险

借款人不是真正的买房人，其贷款的目的也不是真实的，其目的是为了套取银行信贷资金，并将其转移到其他地方。造成这种现象的主要原因有三：一是由于社会主义市场经济体制的不成熟和不规范，法制的不完善，许多领域的监督管理不力；另一方面，由于房地产开发面临着很大的资金压力，有些房地产开发商为了获得更多的低息贷款，不惜以欺骗的方式获取贷款。因为市场经济刚刚起步，缺乏足够的经验，所以它的发展是缓慢的，所以，房地产开发商所提供的财务信息、资料和拥有的财产，都不能和投资清单进行明确的对应，更不能和纳税记录相对应。

借款人风险

信用风险度是个人的能力和品德的总和。这个指标动态变化，最难预测判断。银行在判定借款人第一还款能力时，多是注重薪水收入，很少分析借款人日常收入的多样性、稳定性、真实性、可持续性。有的银行控制风险的办法甚至是祈盼房价上涨，或指望借款人正常还款时间长些减少贷款余额，从而降低风险。

银行内部风险

金融监管的不完善，为某些房地产开发商和借贷者钻空子，从银行套现创造了千载难逢的机会。所以，要想防范和化解风险，关键还是要看银行的内部情况，这取决于是否可以利用一些大数据、真信息，把贷前、贷中、贷后各项工作做好，脚踏实地地把业务做好。

项目存在的风险

项目风险同样是按揭贷款的根源风险，其风险主要来自于开发商和楼盘自身所附带的缺陷，导致借款人发生违约和抵押物品价值失效。在该项目中，涉及到的风险比较多，主要包括：开发商的后续资金缺乏，导致无法按期完工交房；开发商缺乏预售资格进行违法售房，预售合同无效；客户和开发商之间因为房屋问题出现争执甚至解约等。这些情况一旦出现，就会导致客户拒绝还款，解除购房合同，银行就会成为风险直接承担者。

银行后期管理风险

个人住房按揭贷款是一种有效期在5-20年的长期业务，在放款之后，银行要花费大量的人力、物力和财力来对有关信息进行整理和控制。在这段时间内，可能会出现的风险主要包括：相关资料在整理、移交以及保管等过程中被损坏或遗失，造成贷款依据的遗失；抵押物登记不规范，致使抵押物的价值与所需偿还的金额不一致；在贷款发放之后，由于对其进行监督管理以及催款不力，银行会造成借款人出现拖款和违约的情况。

防范风险的对策

完善银行内部风险评估体系

在各大商业银行中，个贷业务的关键性材料都是公司或者单位的收入证明和主要银行账户流水，因此对这两个关键材料进行验证显得尤其重要。为了更好地了解借款人参与民间借贷活动的状况，可着重于对社区进行走访。商业银行要对个人客户的评分体系进行完善，可以将个人客户的综合资产值作为权重比，并将其纳入到评分中。借款人的综合资产值是可控制和可视的，这样就能减少借贷银行发生风险的概率。

加强个贷客户经理队伍建设管理

首先，思想上重视人才队伍建设、落实人才培养计划。给客户经理提供一个系统、专业的业务知识培训，形成师带徒、传帮带培养模式，理论与实践相结合。其次，注意人才队伍老、中、青合理布局，避免人才断层。再次，通过对个贷客户经理的培训考核，提升团队的综合能力。从源头上降低商业银行的个贷风险。

加强信用体系建设

现有的中国人民银行征信报告具有局限性，对信用空白的人没有参考价值，并且个体的信息涵盖不够全面，增加个人的社保纳税信息，个体金融资产以及有形资产信息等.将会给使用征信报告人一个更准确客观的信息。对个人的信用作出客观评估，给商业银行提供有效的信息参考，将会大大提升商业银行的信贷资产质量。

推进风险分散和转移

首先，由于我国二级市场的不发达，导致了个人住房贷款证券化受到了一定的制约，因此，需要加强二级市场的建设，为加速个人住房贷款证券化奠定了良好的基础。其次，个贷产品具有长期性的特点，在还贷期间，借款人存在诸多不确定性因素，都有可能导致借款人违约。对应借款银行可以要求借款人购买对应的保险产品，在贷款存续期间第一受益人设置为贷款银行。当借款人发生不确实性事件时，能够最大程度降低银行的风险。

加强银行对房地产开发企业的审查

主要的审查方向包括：对开发企业的项目土地出让金的支付情况以及出让金的来源等，并对其资金实力和融资能力进行评估；审核开发商的房地产开发资质等级，熟悉其在房地产开发行业中的工作经历；研究发展商的机构结构，藉此了解其与其他有关单位的关系，避免虚假抵押；对开发商的工程款支付情况展开调查，避免其将贷款转作他用，产生假按揭现象，并对其运营状况有一个全面的了解，将具有不良信用的公司剔除。

影响和作用

购房者通过个人按揭贷款从房地产企业购买到房子，提前实现安居梦。商业银行给购房者提供个人按揭贷款，同时也给房地产开发商提供住房建设贷款。房地产企业再次购置土地、预备下一轮的开发、销售。至此，购房者、房地产企业、商业银行三者进入有序良性的循环发展。促进房地产业、金融业的发展。

按揭贷款买房购房者只需要存够首付款，就可以到银行申请按揭贷款，用较少的资金买下一套属于自己的房子，提前拥有自己的房产。从情感角度来说，可以提前满足中国人居者有其屋的情怀；从经济利益角度来说，能够让自己节省一部分租房的费用，能够让自己享受到房屋保值增值的好处，借银行的钱，利率低，如果有多余的资金就可以作为投资，产生更大的收益。按揭贷款买房银行为购房者审查细节风险更小，财产也有保障，贷款买房就等于银行出大部分钱替购房者付钱，所以银行为了控制信贷风险，对于房贷的审查也相对严格，银行会对房子进行考察，考察房子的开发商及房屋结构等的安全性。现代社会物价飞涨人民币贬值，钱越来越不值钱，房子有可能越来越贵。要攒够全款再买房子，攒钱的速度远远赶不上房价上涨的速度，所以通过按揭贷款买房（拥有相对能抗通胀的固定资产）保有自己的资产。

以上是按揭贷款买房对购房者带来的积极有利的一面，那么按揭贷款买房必然也有一定的弊端。房子总价比较高，按揭贷款必然会使普通购房者背上巨额债务，它是典型的超前消费，所以对于保守型的购房者不适合，会使购房者背负巨大的心理压力。

住房按揭贷款对房地产市场的支持和限制作用

政府可以利用住房按揭贷款调节房地产业市场发展动态，通过控制住房贷款总规模、提高贷款基准利率、利率浮动比例、首付成数等方式，稳定房地产市场需求，保持房地产业稳步健康发展。房地产业市场比较疲软时，政府可通过放宽住房贷款政策，如利率优惠、降低首付等方式，鼓励居民购房消费，促进房地产市场健康快速发展。通过发展房地产经济带动中国整体经济的发展。因为房地产业的发展促进投资、金融业的发展，带动配套产业发展，促进、扩大就业，全面提高社会消费水平。

以上是按揭贷款对国家的有利影响和作用，那么当按揭贷款偏离政策轨道，也会对国家经济造成负面影响，起到相反作用。当按揭贷款投放无序和无节制增长时，助长了居民的投资、投机类购房需求，同时房地产企业的销售进程加快，资金回笼速度加快，房地产企业从中获利，从而加大对房地产项目的开发投资，再次循环开发、销售、贷款投放的过程。在需求不断增加的情况下，会促使价格上涨，而房价的上涨会给购房者产生一种未来房价还会上涨的心理预期，从而再次放大了购房者的购房需求，形成恶性循环，给国家经济带来负面影响，起到反向作用。因为当住房价格与城市居民家庭年收入之比超过9后，房地产对经济增长的正向拉动效应不断变小、负向挤出效应不断增大，房地产对经济增长的影响将得不偿失。

改革开放40年来，中国房地产市场采用的是一个金融创新型的发展模式。房地产市场以住房按揭贷款为主导并使其成为发展之动力。这种主导模式引致了中国房地产市场的空前繁荣。

对房地产开发商来说，还是对购房者来说，住房按揭贷款都起到了绝对重要的作用。因为，对于房地产开发商来说，房地产业不仅是一个完全资金密集型的产业，而且其所使用的住房预售制度对住房按揭贷款依赖程度更高；住房投资者更是完全依赖于这种制度。

1998年之前，国内商品房价销售面积都在1亿平方米以下，1998年达到12185万平方米，2017年则达到169407万平方米，约是1998年的14倍。1998～2017年商品房销售总面积达到1431935万平方米。

由于中国人民银行不断降低住房按揭贷款市场准入条件，不断降低贷款利率，不断扩大享受按揭贷款优惠条件的范围。这不仅降低了居民购买住房的成本，刺激更多的居民涌入房地产市场，而且不断强化房地产市场价格上涨预期，从而导致国内房地产市场高度繁荣及风险剧增的两难困境。所以十九大报告明确给房地产经济定位，“房子是用来住的，不是用来炒的”，房地产市场就是消费的市场而不是投资炒作的市场。

所以住房按揭贷款作为一种证券用于房地产市场既有其积极的作用，同时使用不当也会出现反作用。