存量住房贷款(贷款类型) - 简单百科92e.net

存量住房贷款（简称存量房贷），是指房贷新政策出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分，存量房贷利率就是指还未还清部分的后续贷款利率。

2023年7月，中国人民银行表示支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。会议要求，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请调整利率。

中国人民银行对存量住房贷款的调整措施，从金融风险的角度，有助于减少房贷违约的风险。从购房者来说，每个月还月供可以减少，实现减负，有助于消费拉动经济增长。

背景

历史背景

房产泡沫

二十世纪90年代以后，日本房市步入明显的调整迹象。在楼市自身的调整动能已经非常强烈的情况下，日本政府担心房地产泡沫破灭给经济发展带来危害，便出台措施，试图阻止泡沫的破灭，但最终没有能够拯救楼市，反而延长了楼市的调整期，使得楼市进入了更加痛苦的深幅调整，被经济学界称为“失去的10年”。中国社会科学院发布的黄皮书就曾指出，虽然中日的国情不同，但是以增大房地产泡沫为代价来扩大内需的教训不应在中国重演。前几年房地产泡沫产生，在房地产行业的拯救过程中应该吸取国内外的历史经验。

拯救楼市方案

中国人民银行决定，自2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。一是商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。二是下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。

房贷利率演变

2006年8月18日，中国人民银行宣布，商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。

差别化住房信贷政策调整优化的背景

在2023年7月24日，中央政治局会议指出，调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。7月31日，国务院常务会议提出，根据不同需求、不同城市等情况，推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。

中国人民银行、金融监管总局对现行差别化住房信贷政策进行了调整优化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。

降低存量首套住房贷款利率原因

中国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行都希望有序调整优化资产负债。存量住房贷款利率的下降对借款人来说可以节省利息支出，有利于扩大消费和投资；对银行来说可以减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。此外，此举还可以压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。为更好地适应新形势，中国人民银行和金融监管总局明确表示，将按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。

具体内容

央行通知

降低存量首套住房贷款利率

一、存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

二、自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

三、自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定。

四、金融机构应严格落实相关监管要求，对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行穿透式、实质性审核，并明确提示风险。对存在协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为的中介机构一律不得进行合作，并严肃处理存在上述行为的内部人员。

五、各金融机构要抓紧制定具体操作细则，做好组织实施，提高服务水平，及时响应借款人申请，尽可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，确保本通知有关要求落实到位。

六、中国人民银行和金融监管总局各分支机构要将本通知立即转发辖内地方法人金融机构，督促贯彻执行，有效维护市场秩序。

调整优化差别化住房信贷政策

一、对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

二、首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

三、中国人民银行、国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。

四、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。

调整优化重点

一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

应用

符合条件

符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。

如何申请

对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。