房地产调控(国家对于房地产市场进行调控)

房地产调控是指国家为了实现对房地产市场的调控目标而制定一系列政策。1993年6月24日，在中共中央、国务院印发的《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，首次提出房地产调控措施。

在经济快速发展的过程中，一些地方和部门片面追求高速度，导致出现固定资产投资增加过猛、房地产热、开发区热、金融秩序混乱、物价上涨等问题。面对这样过热的市场环境，1993年6月24日，中共中央、国务院印发《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》。1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式宣布停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。自此开始，中国房地产完全进入住宅市场化的时代。2003年，中国走出经济危机后，房地产发展过热，政策方向再次由鼓励转向调控。2008年11月，国常会上，时任中国国务院总理温家宝提出进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，2009年全年商品房销售面积同比上涨43.60％，销售金额同比上涨75.50％。2015年12月，“扩大有效需求，化解房地产库存”的说法被提出。2016年12月的中央经济工作会议上，“房子是用来住的、不是用来炒的”定位首次被提出。2023年8月底开始，各地密集执行“认房不认贷”。2024年1月26日，住房和城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

房地产调控可以指导相关部门更好地出台调控政策，可以帮助房地产企业做出发展决策，可以帮助老百姓买到价格合适的房子。2022年到2023年期间，中国出台了一系列稳定房地产的优化政策，有初步的成效。中国的发展阶段来讲，直至2023年还处在在经济转型升级和高质量发展的阶段，中国的房地产实现高质量发展、可持续发展，仍然有坚实的支撑。房地产的调整有利于淘汰落后产能，有利于结构优化，尤其有利于房地产业高质量发展。

历史沿革

1992年-1997年房地产开始调控

1992年-1997年，高速的野蛮发展为中国房地产市场带来不稳定性，中央调控随即出现。1992、1993年商品房销售总额同比分别增长79.35％和102.47％。在经济快速发展的过程中，一些地方和部门片面追求高速度，加上原有的宏观调控机制逐渐失效，新的调控机制尚未健全，导致出现固定资产投资增加过猛、房地产热、开发区热、金融秩序混乱、物价上涨等新的问题。面对这样过热的市场环境，1993年6月24日，中共中央、国务院印发《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，针对房地产泡沫出台16条调控措施，开始对房地产市场进行大规模清理整顿。首次房地产调控措施适时出台，房地产热度迅速下降。

1998年-2002年房地产进入完全市场化

因之前的强力调控叠加金融危机使楼市陷入困境，1998年后中国房地产政策走向宽松。1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式宣布停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。自此开始，中国房地产完全进入住宅市场化的时代。

2003年-2007年调控规范市场

2003年，中国走出经济危机后，房地产发展过热，政策方向再次由鼓励转向调控。同年，国务院将房地产表述为支柱产业；调高二套房首付比例、“831”大限等政策的相继出台控制住了房地产的失速增长。

2008年-2009年投资救市

受金融危机影响楼市遇冷，随后的刺激政策又让房地产市场快速反弹。2008年11月，国常会上，时任中国国务院总理温家宝提出进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，计划到2010年共投资约4万亿元。政策实施的效果非常显著，2009年全年商品房销售面积同比上涨43.60％，销售金额同比上涨75.50％。

2010年-2013年遏制房价过快上涨

2009年底-2010年初，居民消费价格指数由负变正，物价上涨压力逐渐加大。部分地区房地产投资投机日渐加剧，引发房价快速上涨。为此，中国加强了房地产市场调控，采取一系列有针对性的措施，控制不合理住房需求，抑制房价过快上涨。2009年12月14日召开的国常会提出了促进房地产市场健康发展措施“国四条”，从控制商品房供应、遏制不合理需求、加强市场监管以及推进保障工程四个方向来推进。2012年、13年，政策上继续以巩固房地产调控成果为基调，持续加强各项调控措施。

2014年-2016年政策放松去库存

调控政策的效果显著，但由于楼市快速萎靡以及宏观层面的经济风险，房地产政策在2014年再次转向。2015年12月中央经济工作会议，“扩大有效需求，化解房地产库存”的说法被提出，其中还提到要“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房”并“取消过时的限制性措施”。

2017年-2021年房住不炒

楼市白热化使得政策再次转向，房地产成为中国经济转型中不得不处理的问题。2016年12月的中央经济工作会议上，“房子是用来住的、不是用来炒的”定位首次被提出。

2022年至今

2022年，中共二十大报告再次明确“房住不炒”“租购并举”，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

三年疫情下，中国宏观经济受到影响，收入预期发生改变，房地产供求关系已经发生重大深刻变化，因此，从2023年8月底开始，各地密集执行“认房不认贷”，取消或松绑限购，降首付、降利率，下调存量房贷利率，逐渐取消土地限价、商品房限价等，开始了新一轮的调控潮。

2024年1月26日，住房和城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会，会议要求，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，加快构建房地产发展新模式，长短结合、标本兼治，促进房地产市场平稳健康发展。充分赋予城市房地产调控自主权各城市可以因地制宜调整房地产政策。

基本信息

定义

房地产市场调控是指国家为了实现对房地产市场的调控目标而制定的一系列政策。房地产市场调控的总体目标就是保持房地产市场经济总量平衡，优化房地产行业结构，引导房地产行业持续、快速、健康地发展，提高人们的居住水平。

调控的原因

明确住房的功能性质

对于住房市场来讲，没有投资不行，因为投资过小就没有二级市场也就是二手房市场和租赁市场。但是投资性购房有些具有投机性，导致市场中把实体的生活资料变成虚拟的取利工具，将购买住房推向资本市场，人为地加大了市场的风险。住房是用来确保普通老百姓生存的基本物质条件，是人们最基本的生活资料和第一必需品，因而具有民生性或消费品功能。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，就是要在政策层面上明确住房具有资本品与消费品的双重属性，稀释住房的投资品属性，从而使住房回归到居住的基本功能上来。所以说，“房子是用来住的，不是用来炒的”、“要准确把握住房的居住属性”两大提法是党中央立足国情和住房政策的实践经验与教训，对住房市场的科学再定位。

转变过去经济和城市发展的方式

由于房地产业具有投资大、产业关联度高等特点，对经济增长贡献大，还是许多地方政府财政收入的主要来源，各地因而愿意将房地产作为重点发展产业，甚至作为支柱产业，一些房地产商、企业、个人或投机者也将住房视作投机炒作与赚钱谋利的工具。事实上，自1998年房改之后，房地产被确定为“国民经济的支柱产业”，承担了拉动经济增长的重任。每到经济出现下行时，地方政府就希望通过刺激房地产来拉动经济增长。但是，中国的发展阶段来讲，直至2023年还处在在经济转型升级和高质量发展的阶段，物价总体是一个上升的趋势，房价不断上涨会使房地产业杠杆率居高不下，抬高居民的生活成本和企业商务成本，增大的财富泡沫，加剧金融风险，最终影响房地产业和国民经济的持续健康稳定发展。“房住不炒”表明的政策取向是，坚决抑制房地产投机，防止出现房地产泡沫和金融风险，进而影响经济的健康发展。

为建立房地产业发展长效机制提供重要依据

建立房地产市场持续发展的长效机制，就必须坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，让住房回归居住属性和消费品功能。同时，房地产投资周期长，受未来的预期影响大。“房住不炒”确定了未来长期的住房制度安排，而不是阶段性的政策。这对稳定房地产市场的预期非常重要。

防范金融风险

房地产行业在国民经济中的支柱性地位决定了稳地产是“有效防范化解重大经济金融风险”重要任务之一。房地产风险首先是交付和民生风险，保交楼仍然是稳定房地产市场的底线。其次是防范化解房企风险，尤其是头部优质房企风险，防止风险外溢，守住了不发生系统性金融风险的底线。2018年-2022年，正是“房住不炒”贯穿了房地产市场调控的主基调，才没有发生重大的金融风险，2023年更是把防范化解优质头部房企风险摆在了重要位置。

市场管理秩序不规范

在房地产开发与销售中存在着许多不规范行为。如：在未依法取得的国有土地上进行房地产开发经营，包括利用集体所有土地或划拨土地进行联营联建开发经营的行为；擅自变更规划设计方案，侵害购房人合法权益的行为；未取得开工许可擅自开工建设；未取得预售许可擅自预售商品房；商品房销售面积 “短斤缺两”行为；还有诸如一房多售、无证和越级开发、未经验收或验收不合格擅自交付使用等。这些现象都是由于市场发展过快，而管理体系没有跟上所致。

调控的目的

具体调控措施

2019年7月25日开始，苏州市发布《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，意见指出明确了苏州进一步加强用地出让管理，调整居民购房政策，扩大住房限制转让实施范围，进一步加强住房信贷税收管理。

2019年9月11日，北京市住建委发布《北京住房和城乡建设发展白皮书（2020）》。《白皮书》显示，2020年，北京市将坚持“房住不炒”定位，落实城市主体责任，推进房地产市场平稳健康发展，同时注重调控精细化，做好根据形势发展预调微调的政策储备。

2020年1月15日，长沙住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金业务政策的通知》，对住房公积金业务政策进行调整，简化既有住宅增设电梯提取审批材料；已注销的房产其中一套不论面积大小不计入家庭住房套数；外国人凭借永久居留身份证可以在我市缴纳住房公积金。

2021年8月，北京市住建委8月5日印发《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，明确规定夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。

2022年3月，以郑州市为代表的省会城市率先开始调整“认房又认贷”政策，打响了核心二线城市政策大幅优化“第一枪”。随后，多地楼市政策调整频率和力度明显增加，范围扩散至更多热点城市，比如南京4月内两度调整限购政策。

2023年10月16日，杭州市发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》，从加大保障性住房建设和供给、优化住房限购政策、加大住房信贷支持力度、优化住宅用地供应、强化预售资金监管、规范房地产市场秩序等方面进一步完善房地产市场调控。明确加大保障性住房建设和供给、优化住房限购政策、加大住房信贷支持力度、优化住宅用地供应等。

2023年9月22日，长沙市市住房和城乡建设局印发《关于优化房地产调控政策的通知》，对长沙部分房地产限购、限售政策进行优化，其中明确，居民家庭(含非本市户籍家庭）在长沙购买首套商品住房，不再需要提供购房证明；商品住房网签备案满4年，可进行转让。

2023年12月14日，北京市住建委等5部门联合发布楼市新政，优化普宅认定标准、降低首付比例、延长商贷年限、降低房贷利率下限。从调整后的北京普通住宅标准来看，在北上深三城中，仍是最为严格，不仅限定了单套面积，也限定了单价，虽然对价格的上限进行了更为清晰的界定，但也突出了对“房住不炒”基调的坚持。

2023年12月15日起，上海市为更好满足居民刚性和改善性住房需求，调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。

2024年1月27日，在住建部明确“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”一天后，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，宣布正式放开120平方米户型限购，建立房地产融资协调机制。

2024年2月6日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市通州区人民政府联合发布通知：即日起，具有本市购房资格且符合以下四类条件之一的家庭可在通州区购买1套商品住房。相比此前，取消了对落户、社保或纳税需满3年的要求。3月27日，北京市废止“夫妻离异任何一方3年内不得购房”规定的有关文件。

调控影响

可以指导相关部门更好地出台调控政策

在一个调控政策出台之前必须进行深入的市场调研和对结果的充分预测，这就要求相关部门能够充分了解宏观调控政策对房地产行业的具体影响。

可以帮助房地产企业做出发展决策

房地产企业的发展和经济形势的好坏是分不开的，一个房地产企业能健康地发展，除了因为赶上经济周期以外，与能够紧跟政府调控的步伐做出企业发展的决策也是分不开的。如果一个房地产企业能够深入理解宏观调控政策对房地产市场的影响，就能够根据政府出台的宏观调控政策了解政府对当下房地产发展形势的一个态度，并且明白政府出台调控政策的最终目标，根据政府的调控政策结合自己对市场的理解，决定在未来一段时间企业的发展方向，以保证企业能时刻在正确的轨道上行驶，不至于跑偏，从而保证企业的健康发展。

可以帮助老百姓买到价格合适的房子

由于房子价格涨幅较大，很多人把房子当成了一种资产增值的投资手段，导致房子价格具有了一定的金融属性，房子价格波动比较频繁。如果老百姓对政府的房地产调控政策有足够的了解明白调控政策会对房地产市场产生什么样的影响，就可以通过宏观政策，来指导自己买房子的时机和买房子的价格。

其他国家针对房地产的调控政策

英国

英国是最早开始工业化的国家，也是住房问题产生最早和政府干预住房市场最早的国家之一。对于房价高涨，女王陛下政府运用行政手段和经济手段，多管齐下，进行调控。

货币政策，抑制房屋需求。自2001年初以来，有3年多时间英国房价每年涨幅都超过20％。为此，英国中央银行(即英格兰银行)从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，把利率从3．5％这--48年来的最低水平提高至4．75％，导致抵押贷款成本增加，房主还本付息压力增大，有效地遏制了购房出租和首次置业人士的入市热情，遏制了房地产消费信贷过热。

行政手段，增加住房供应。2004年底，女王陛下政府通过了《2004年住房法》，就如何确保建造足够的低收入群体买得起的“社会性”住房、创建更加公平和良好的住房市场以及加快实现政府关于2010年“体面”住房目标等作出一系列的规定。

税收手段，减轻首次置业者负担，抑制投资和投机性住房需求。房价上涨将产生收入再分配。首次置业者买下有房者的房子，有房者获得的涨价带来的增值是首次置业者所补贴的。这就产生了不公平，即要低收入的首次置业者去补贴高收入的有房者。当然，当首次置业者购房后变成有房者，他们就登上了房产阶梯，享受住房涨价增值带来的好处。

法国

廉租房制度是法国抑制房价上涨的重要杠杆。因为有廉租房的存在，低收入居民在更换住房时首先考虑申请廉租房，房屋销售市场中买方人数因此变少，房价因需求量不高而处于稳定状态。在调控房价方面，法国主要是采用税收手段，打击住房投机或投资行为。与中国许多学者主张简化房地产税收不同的是，法国住房领域的税收缴纳种类繁多，且数额高昂。

一、居住税，类似中国所谓的物业税。所有享有住房(或停车位)的人都必须缴纳住房税。住房税是根据两项因素计算出来的：房产的出租价值和行政机构决定的税率。房屋的出租价值是指如果将这套房屋出租所能获得的房租数额。依照法国法律规定，凡于每年1月1日拥有或租有一住所者均须缴纳一项居住税。税率因各地区财政需要的不同而有所不同。

二、土地税，是对业主征收的税种，不论物业是否被租用。土地税一般要高于居住税。由三部分组成，巴黎市政府7.11％，大区征收部分1.27％，以及0.165％为大区土地局的征收用费。另外在所征收的土地税上还要再征收8％的地方税收管理税。总地税(包括地方税收管理税)为9.23％。

三、增值税。房地产的增值税税率是28．1％。其中社会费l12．1％。免税的情况包括：自住房，房龄超过15年等。当物业超过6年使用期的时候就可以每年有10％的免税额度。房主拥有某套住房的时间越长，减税越多，从购房的第三年起，每年从增值中减去3.3％后征税。此外，任何个人购房，除了应该享受的减税优惠外，还享受减税。

四、房产转让税。在法国，住房的有偿转让要经过公证部门，由购房者缴纳房价2．5％左右的手续费和7．5％左右的房产转让税。此外，还有财富税、个人所得税、租金收入税、土地登记税、印花税等等。

美国

总体来看，美国拥有一套完整科学的抑制房地产泡沫非理性发展的机制，其中有许多重要的政策工具。

一是住房贷款利率。美国的贷款利率几乎每天都在变动，影响贷款利率变化的因素主要有：长期国债收益率的变化、长期国债的走势、市场对长期经济发展的评估等因素，特别是美国联邦储备银行基准利率发生变化，贷款利率马上会随之调整，这就为政府提供了一个非常有利和灵敏的杠杆，借以调控房地产价格走势。

二是大幅提高炒房者成本。在美国，买卖房屋手续非常复杂，中介代理机构和律师都要从成交金额收取买卖双方较高比例的费用，严重制约了绝大多数人炒房，遏制了房价的起伏波动。

三是房屋的维护费用昂贵。每年都要缴纳税金，一般税率在1％以上，还有房屋保险费用等，成为拥有房屋的沉重负担。

四是政府对第一套住房以外的非自住房屋在税收、贷款政策等方面都不给予第一套住房的优惠，从而大幅降低了房地产投机的吸引力。

五是对非自用住宅房屋出售后的盈利征税。

六是房地产统计非常及时、详细、准确，公众随时都可在政府网站上查到房地产相关指标，包括每个月新开工数、中间房价月变化指数、房价上升和收入上升对比、房价上升和租房费用上升对比指数等科学实用的指标，这大大提了房屋买卖的信息透明度，不仅给决策部门提供了调控依据，而且有效地降低了房地产商炒作或垄断的成分。

发展现状

2003年至2017年是中国房地产市场发展的黄金时期。这15年期间，中国房地产市场大致经历了5个约三年一期的短周期。2016年12月的中央经济工作会议首次提出“房住不炒”，以及2017年10月党的十九大报告提出“坚持“房住不炒”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让中国房地产市场的价格增速进入了漫长的下行期。从2003年到2020年，房地产投资年均增长19.9%，商品房销售面积年均增长10.8%，商品房销售金额年均增长20.3%，这三个指标数据可以看出，从2003年到2020年，房地产持续保持高速增长。房地产持续高速扩张，为那个时期的中国经济保持高速增长和中高速增长作出了重要贡献。但是，房地产也像其他产业一样，不可能持续保持高增长，到了一定阶段以后，出现调整是很正常的，而且这种调整有利于淘汰落后产能，有利于结构优化，尤其有利于房地产业高质量发展。

2020年至2022年，三年新冠疫情暴发。2021年，中国总人口规模达顶峰，达到第二个人口拐点。自2020年以来实施的新一轮房地产宏观调控政策，主要包括房地产开发商资产负债表三道红线、商业银行贷款集中度管理、城市土地两集中供地等。在疫情冲击、人口结构发生重大变化与严厉调控政策的合力下，中国房地产市场发展遭遇了很大困难，尤其是部分将高杠杆、高负债、高周转模式运用到极致的大型民营开发商，从2020年起陆续陷入了危险境地。

从中国的发展阶段来讲，2023年还处在在经济转型升级和高质量发展的阶段，人均GDP刚刚超过1.2万美元，城镇化率按常住人口统计是65.2%，按照户籍人口统计城镇化率47.7%，城镇化无论从数量还是从质量来看，都有较大的提升空间，这就意味着刚性需求和改善性需求还是较大的。另外，房子虽然总量已经达到400亿平方米左右，但是结构上看中小户型偏多，随着人们的生活水平提高，住房的改善性需求潜力也是非常大的。所以从这些基本面情况来看，中国的房地产实现高质量发展、可持续发展，仍然有坚实的支撑。

2022年到2023年期间，党中央、国务院出台了一系列稳定房地产的优化政策。从地产投资情况来看，房地产投资在继续下降，但是降幅在收窄。另外，根据9月份一些数据，环比在改善，比如商品房的销售面积9月份是-10.2%，但是比8月份改善了2个百分点。房地产新开工面积，9月份降幅也是收窄的，而且是大幅收窄。另外还有一个数据，9月份70个大中城市商品住宅交易量的数据，新房和二手房合计数据在9月份当月转正，环比增长2.8%，4月份以来，在连续5个月下降后首次转正。所以从这些指标数据来看，房地产的优化政策作用在持续释放，有积极的效应。当然，这个政策的发挥还要有个过程，毕竟房地产总体上处在一个调整阶段，后期还是要抓好政策的落实。

2024年2月28日，香港特别行政区政府财政司司长陈茂波在公布 2024/2025 财政年度特区政府财政预算案时宣布，将取消所有楼市调控政策。自即日起，所有住宅物业交易无需再缴纳额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。