住房二级市场

住房二级市场，也称作房地产二级市场，指的是住房私有权的出售、出租等交易活动的市场。在这个市场中，主要参与者是住房产权的所有者和住房消费者。此外，还有所谓的房地产三级市场，通常指房产出租市场，这一市场实际上属于房地产二级市场的范畴。

概况

中国的住房二级市场起源于公房转租和公房使用权交易的发展。公房上市的问题源自非市场价出售公房的情况，这些住房只获得了部分产权，也就是后来被称为房改房的部分产权。住房制度改革采取了存量住房和增量住房分别改革的方法，新建住宅采用了新房新租、先售后租以及新建商品房市场形成的价格机制，形成了一个新的市场型住房经济体制。当前的主要挑战是如何使存量住房完全市场化，并将其与已经市场化的增量住房并轨。开放和发展住房二级市场正是解决这些问题的关键所在。

通过对住房二级市场收益分配问题的理论研究，得出了一些重要的结论。首先，如果认可房改前住房产权的原始配置以及房改房销售后职工所持有的全部产权，则再次出售已售房改房的收益应全部归属于职工。其次，公房使用权价格评估应该采用收益还原法，分别评估房租和地租。第三，如果认为政府在房改前的产权安排是一种隐性责任，而居民拥有相应的隐性权利，则公房上市或使用权交易的土地收益应归转让方所有。第四，对于已售公房的再次转让，应免除土地所有权价格，因为土地开发成本已经在房价中体现，不需要额外考虑。但是，对于转让期间与购买期间之间产生的土地增值，应按照土地增值税的规定进行处理。基于以上分析和结论，应当制定相关政策来发展和规范住房二级市场。

参考资料

搞活住房二级市场.中国政府网.2024-11-06

房地产一级市场二级市场三级市场是什么意思.我爱我家.2024-11-06

房地产基础知识.CSDN博客.2024-11-06